ООО Градзем

+38-096-205-41-43


Профессиональные решения земельных вопросов.

Главная - Статьи - Обмен равноценных участков

Обмен равноценных участков


Типичное украинское поле - как лоскутное одеяло: несколько десятков участков, принадлежащих разным владельцам.

Одним из крупнейших ужасов сельхозпроизводителя вопрос консолидации земельных массивов. Именно через него и малый фермер, и агрохолдинг боятся введения рынка земли, а мощное агролоби в парламенте с завидным постоянством его блокирует. И бояться им, безусловно, есть чему. В процессе земельной реформы 27 млн ​​гектаров государственных земель - почти половина территории Украины - сначала были переданы в коллективные хозяйства, а дальше разделены среди их работников.

Земельный участок

На первом этапе каждому достался сертификат (пай), дающий право на получение земли. Оно было абстрактным, без привязки к конкретному земельному участку. По сути, каждый работник должен в собственности своеобразную «акцию» в земельном банке предприятия, упрощало передачу поля в аренду: набрал нужный процент голосов от общего количества, пропорционально него используешь какой земельный массив.

Даже отказ владельца пая не была бы такой болезненной для потенциального арендатора - при условии замены его другим сертификатом. Если бы на этом этапе земельная реформа остановилась, ситуация с консолидацией земель сейчас была бы значительно более оптимистичной. Впрочем, начался следующий этап реформы - конвертация сертификатов-паев в земельные участки с установлением их границ и оформлением права собственности на конкретного человека. На сегодня этот процесс практически завершен.

Почти 96% пайщиков получили свои персональные земельные участки. Теперь типичное поле - это лоскутное одеяло: нескольких десятков участков, принадлежащих разным владельцам. Поэтому, чтобы взять в аренду земельный массив - поле, сельхозпроизводитель должен всех их найти и договориться с каждым. Задача крайне непростая, потому что владельцам паевой земли в среднем далеко за 60. Некоторые выехали из села, а то и из страны, и в настоящее время живут за рубежом. Земли умерших, перешли по наследству родственникам. Часто - не одному, а нескольким, поэтому, участок раздробили на части. Отдельная история с выморочным наследством - землей, после смерти собственника не была передана наследникам за их отсутствия или нежелание переоформлять ее. Таких участков, по некоторым оценкам, около полумиллиона, а их общая площадь - около 2 млн гектаров.

Выморочное наследство (Статья 1277 Гражданского кодекса Украины прим. адм.) должно по решению суда оформляться в собственность органом местного самоуправления населенного пункта, в котором проживал владелец перед смертью. Однако оформляют ее далеко не все местные советы (некому и не за что), а если участок попадает в собственность большого города, например Киева, то получить решение Киевсовета на передачу в аренду пары гектаров в какой-то отдаленной области очень непросто.

Дополнительно осложняет ситуацию тот факт, что далеко не вся земля внесена в земельный кадастр (17 из 25 млн участков, по данным Держгеокадастра), а если и внесенная, то с накладками и ошибками (их уже насчитывается примерно миллион). Все эти обстоятельства заставляют сельхозпроизводителя содержать штат специалистов, которые вносят участки в кадастр, оформляют наследство, заключают договора аренды и различные приложения к ним. Нужно учесть, что более половины имеющихся договоров аренды заключены на срок до 5 лет. Ограничения минимального срока аренды до 7 лет, недавно вступили в силу, мало стимулируют владельцев сдавать землю в обработку на длительный срок. Обычно на минимум и сдают.

Поэтому для агрария это постоянные хлопоты и расходы: на тот момент, когда новые договоры оформлено и зарегистрировано, срок действия действующих заканчивается, возникает потребность оформления наследства и т.д. Затрудняет ситуацию еще и то, что в почти каждом участке запроектирован подъезд. Поэтому сетка таких дорог накладывается на поля по всей Украине. В целом это более 400 тыс.гектаров. Эти дороги до сих пор в коллективной форме собственности, которая уже отсутствует в действующем Земельном кодексе. Как выходить из этой коллизии? Сейчас государство еще не решило.

Собственно, и зарплата работника Держгеокадастра в 1500 грн отнюдь не стимулирует к борьбе с коррупцией. Впрочем, пожалуй, самые принципиальные вопросы - как найти условия аренды, которые удовлетворяли бы и владельца, и арендатора, и что делать, если не удается достичь компромисса? Еще 10-15 лет назад, так как многие земели не обрабатывались и конкуренции между аграриями почти не было, крестьяне рады получить за свою землю хоть что-то. Тогда договора аренды обычно укладывали на длительный срок, вплоть до 49 лет, с минимальной арендной платой 1-3% нормативной оценки.

Часто с формализацией отношений не заморачивались - договаривались устно, а если и подписывали какие-то соглашения, то они не проходили государственную регистрацию и заключались с нарушениями. Участок, владельца которого не могли найти, или же об условиях пользования которыми не договаривались, обрабатывали в общем массиве. Владельцы (преимущественно жители села) с низкими правовыми знаниями редко обращались в суд и еще реже его выигрывали. Правда, с тех пор ситуация изменилась. Из-за конкуренции существенно возросла арендная плата, и часто она составляет значительную часть бюджета сельских жителей.

Теперь сельхозпроизводители, которые стремятся расширить земельный банк, выступают на стороне собственников в суде: помогают разорвать договоры с нарушениями, прекращают обработку участков без официальных документов. И владельцы стали значительно осторожнее и грамотнее - их труднее заставить заключить договор вслепую, они требуют повышения арендной платы, идут в суд и выигрывают. Теперь уже агропроизводители попадают в трудную ситуацию - городские наследники паев отказываются сдавать землю на условиях, которые действовали ранее.

За пару тысяч гривен арендной платы в год они отказываются подписывать договоры вообще. Появился и бурно развивается земельный рэкет: на территорию сельсовета входит предприятие, которое берет землю в аренду, не заботясь о формировании цельных массивов. Напротив, берут по 3-4 участка в поле, «перебивая» действующего арендатора дополнительными парой сотен гривен аренды в год, производят обработку массива нереальной или очень затратной.

Далее предлагают основному арендатору выкупить такое предприятие на своих условиях. Часто реальные агропроизводители оказываются в своеобразном клинче: наперегонки набирают паи у владельцев и получают страшные лоскутные одеяла, которые невозможно обрабатывать. Стремясь переманить на свою сторону дольщиков, арендную плату поднимают до экономически необоснованных 10-20% нормативной оценки, чтобы не пустить на поля конкурента.

Ситуация с каждым годом усложняется и все больше выходит из-под контроля. Сегодня уже не редкость и силовые противостояния сельхозпроизводителей и разного рода давление на дольщиков. В этой ситуации даже снятие моратория на продажу сельхозземель, на мой взгляд, мало поможет ситуации. В настоящее время практически полным законным аналогом купли-продажи пая является заключение долгосрочного договора эмфитевзиса с выплатой всей суммы в момент подписания документа.

Практический опыт работы с такими договорами показывает, что продажа земли за 300 или около того долларов за гектар существует в основном в головах политиков. Ситуация противоположная. Значительная часть владельцев готова расстаться со своей землей только в обмен на квартиру, дом, обучение за рубежом для детей, круглую сумму в 20, 30, 50 или 100 тыс.долларов. Не верите? Поищите в интернете объявление, пообщайтесь с владельцами, попробуйте сформировать единый массив хотя бы в 10 гектаров.

Конечно, ни о какой экономической целесообразности здесь не идет - на таких условиях земля будет дороже, чем в странах Старой Европы или США. С другой стороны, собственник имеет полное право на такую ​​позицию. На мой взгляд, справедливым решением этого конфликта может быть принудительное перераспределение: обмен равноценных участков внутри одного земельного массива - поля. Инициатором такого решения может быть любой собственник или пользователь земли, выполняться такое действие имеет средства инициатора.

Проще говоря, собственники земли и сельхозпредприятие (или предприятия) должны иметь механизм мирного разрешения ситуации с наименьшими потерями. Не хочешь продавать или сдавать в пользование землю посреди поля агропроизводителю, получай равноценный участок у дороги и делай с ней, что хочешь - обрабатывай самостоятельно, жди соответствующих условий аренды или эмфитевзиса. Не нравится такой вариант - вопрос должен быть решен в суде. Земельный кодекс уже содержит возможность обмена участков даже в условиях моратория (раздел Х).

Конечно, конкретные детали, предохранительные механизмы нужно обсудить с государственными органами, сельхозпроизводителями, органами местного самоуправления - представителями граждан. Иначе войны за землю будут разжигаться все больше.

Оригинал статьи на украинском языке:

Андрей Кошиль, президент Ассоциации «Земельный союз Украины» газета "АгроМаркет", июль 2016



Понравилось? Поделись с другими: