ООО Градзем

+38-096-205-41-43


Профессиональные решения земельных вопросов.

Главная - Статьи - Договор пожизненного содержания касаемо земли

Договор пожизненного содержания касаемо земли


    Договор пожизненного содержания (ухода) приобретает особое значение в связи с изменениями, которые произошли в экономической и социальной сферах в Украине, поскольку является инструментом, который способствует удовлетворению соответствующих интересов широкого круга людей, в первую очередь малоимущих и таких, которые по состоянию здоровья, в силу преклонного возраста требуют особого ухода и заботы. В советские времена этот гражданско-правовой институт был представлен как разновидность договора купли-продажи и практически не обеспечивал решение указанных проблем. Сегодня договор пожизненного содержания (ухода) является наиболее распространенным видом договора ренты.

    По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество (земельный участок) или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно (ст. 744 ГК).

    Договор пожизненного содержания (ухода) является односторонним, поскольку за ним лишь одна сторона - приобретатель - наделен обязанностями, а вторая сторона - отчуждатель-имеет только права.

    Этот договор является оплачиваемым, поскольку приобретатель получает в собственность определенное имущество, а отчуждатель - необходимое содержание в виде соответствующих материальных благ и услуг. При этом гражданское законодательство не требует, чтобы стоимость имущества, передаваемого отчуждателем, была эквивалентна стоимости предоставляемого приобретателем содержание.

    Договор пожизненного содержания является реальным договором, ибо момент заключения договора пожизненного содержания связан с передачей имущества.

    Предмет договора пожизненного содержания. В соответствии со ст. 744 ГК Украины одним из объектов договора пожизненного содержания является земельный участок. Поскольку договор пожизненного содержания направлено на передачу имущества в собственность, то соответственно это имущество должно принадлежать отчуждателем на праве собственности и не должен ограничиваться залогом.

    Стороны договора. В соответствии со ст. 746 ГК Украины отчуждателем может быть физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья. Получателем может быть совершеннолетнее, дееспособное физическое лицо или юридическое лицо. Если приобретателями являются несколько физических лиц, они становятся совладельцами имущества, переданного им по договору, на праве общей совместной собственности. Если приобретателями являются несколько физических лиц, их долг перед отчуждателем является солидарным. Договор пожизненного содержания может быть заключен отчуждателем на пользу третьего лица.

    Имущество, принадлежащего собственникам на праве общей совместной собственности, в том числе имущество, принадлежащего супругам, может быть отчуждено ими на основании договора пожизненного содержания (ухода). В случае смерти одного из совладельцев имущества, которое было отчуждено ими на основании договора пожизненного содержания (ухода), объем обязательства приобретателя соответственно уменьшается. Если отчуждателем есть один из совладельцев имущества, принадлежащего им на праве общей совместной собственности, договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен после определения его доли или определение между совладельцами порядка пользования этим имуществом.

    Гражданским законодательством установлены особые требования относительно формы договора пожизненного содержания (ухода): в соответствии со ст. 745 ГК Украины договор пожизненного содержания (ухода), по которым приобретателю в собственность передается земельный участок, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным законом (ГК, Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 г.). Требование о государственной регистрации непосредственно связана с правилами ст. 754 ГК о запрете отчуждения имущества, переданного по договору пожизненного содержания (ухода). Но здесь стоит отметить, что ни одна из статей ГК Украины, регулирующих сделки, не определяет правовых последствий несоблюдения требований о государственной регистрации договора пожизненного содержания, заяким отчуждается недвижимость, а следовательно, невыполнение сторонами этого требования не является основанием признания нотариально удостоверенного договора недействительным.

    Права и обязанности сторон. В договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть указаны все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечительства), которыми приобретатель должен обеспечивать отчуждаемая. Если обязанности приобретателя не были конкретно определены или возникла необходимость гарантировать відчужува-чу другие виды материального обеспечения и уходу, спор должен решаться в соответствии с принципами справедливости и разумности. Приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было оговорено в договоре (ч.З ст. 749 ГК). Если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, расходы на его захоронения должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем.

    Денежная оценка материальных благ, которыми должен быть обеспечен отчуждатель. Материальные блага, которыми ежемесячно должен быть обеспечен отчуждатель, должны быть оценены в деньгах. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном законом.

    В случае невозможности дальнейшего исполнения физическим лицом обязанностей по договору с оснований, имеющих существенное значение, обязанности приобретателя могут быть переведены по согласию отчуждателя на члена семьи приобретателя или на другое лицо по их согласию. Отказ отчуждателя на переложение обязанности выполнения договора на другое лицо может быть обжаловано в суд. При рассмотрении спора суд принимает во внимание продолжительность выполнения договора и другие обстоятельства, имеющие существенное значение.

    Приобретатель и отчуждатель имеют право договориться о замене вещи, которая была передана по договору, на другую вещь. В этом случае объем обязанностей приобретателя по воле сторон может измениться или остаться неизменным.

    Приобретатель имущества не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, заключать относительно него договор залога, передавать его в собственность другому лицу на основании другой сделки. На имущество, которое было передано по договору пожизненного содержания (ухода), до тех пор, пока жив отчуждатель, не может быть обращено взыскание. Потеря (уничтожения), повреждения имущества, которое было передано получателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем.

    Особенностью договора пожизненного содержания является то, что на сегодня фактически разрешено передача одной стороной (отчуждателем) другой стороне (приобретателю) в собственность земельного участка, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно (ст. 744 ГК).

    Прекращение договора пожизненного содержания (ухода) заключается в том, что при реализации договора пожизненного содержания (ухода) должны быть соблюдены требования ЗК относительно порядка использования земель по целевому назначению, учитывая особенности правового режима определенной категории земель, порядка изменения целевого назначения в порядке, определенном Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц» от 11 апреля 2002 г. № 502. По общему правилу, договор пожизненного содержания (ухода) прекращается:

    1) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения получателем своих обязанностей, независимо от его вины;

    2) по требованию приобретателя;

    3) в случае расторжения договора в связи с уклонением приобретателя от его выполнения, отчуждатель приобретает права собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право требовать его возвращения. В этом случае расходы, понесенные приобретателем на содержание, уход отчуждателя, не подлежат возврату. В случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, имеющих существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору.

    Обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) переходят до тех наследников, к которым перешло право собственности на имущество, что было предметом договора. Если наследник по завещанию отказался от принятия права собственности на имущество, что было предметом договора, это право может быть принято наследником по закону. Если у приобретателя имущества нет наследников или они отказались от принятия права собственности на него, отчуждатель снова становится собственником этого имущества. В этом случае договор пожизненного содержания (ухода) прекращается;

    4) в случае прекращения приобретателя - юридического лица - получателя с определением правопреемников, до них переходят права и обязанности по договору пожизненного содержания (ухода);

    5) в случае ликвидации приобретателя - юридического лица право собственности на имущество, переданное ему на основании договора пожизненного содержания (ухода), переходит к отчуждателя этого имущества. Если в результате ликвидации приобретателя - юридического лица имущество, которое было передано ему на основании договора пожизненного содержания (ухода), перешло к его учредителя (участника), к нему переходят права и обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) 22;

    6) по решению суда по требованию отчуждателя или приобретателя.

    по материалам: "Договори, суд, законодавство"



Понравилось? Поделись с другими: