Максим Мартынюк

В Украине в очередной раз приближается календарный дедлайн для решения вопроса продления или отмены моратория на продажу земель сельхозназначения.

Традиционное для этого периода оживление политической дискуссии в этом году многократно усиленное планируемым на ближайшее время внесением законопроекта об обороте сельхозземель, что делает теоретически возможным запуск рынка земли в Украине.

К сожалению, при определении наилучшей модели реализации земельной реформы народные депутаты ориентируются на собственного избирателя, а не на участников земельных отношений - владельцев паев, крупных аграрных формирований, небольших агропроизводителей (условно - фермеров) и государство в лице органов местного самоуправления.

Сейчас исходные позиции этих стейкхолдеров не равны, а земельная отрасль работает по часто неформальным правилам, которые сложно назвать цивилизованными. В результате 15-летнего действия моратория основная форма земельных отношений в Украине - это арендные договоры с дольщиками, которых заключено 4700000 на общую площадь 16600000 га, то есть более чем на половину всех земель частной формы собственности. Также действуют около 56 тыс. договоров аренды государственных сельхозземель на общую площадь около 2500000 га, что составляет четверть всего государственного земельного банка.

Рынок аренды характеризуется локальными монополиями, потому что даже если на территории условных сельсовета / района землю обрабатывают несколько арендаторов, то их ценовые предложения, как правило, идентичны. Конкуренция имеет циклический формат и остроконечно усиливается в момент перезаключения договоров, но большую часть времени рынок аренды - это рынок покупателя, а не продавца. Ситуация ухудшилась после принятия в апреле 2015 закона, которым было разрешено передавать земли личных крестьянских хозяйств в аренду агрохолдингам, установлен минимальный срок аренды в семь лет и отменено эколого-экономические обоснования севооборотов.

Производная от этих новаций - лендлордизация и перенасыщение севооборота масличными культурами, удельный вес которых в структуре посевов в некоторых областях доходит до 40%. В масштабах страны посевы подсолнечника уже почти сравнялись с площадями под пшеницей и составляют 6 млн га, что на 900 тыс. га больше, чем годом ранее. В такой системе координат арендная плата априори не может быть высокой, и Украина доказывает этот тезис. 862 грн, или менее 40 долл. за гектар, - столько в среднем, по данным Держгеокадастра, получил владелец пая в 2015 г.. И нет оснований считать, что по итогам 2016-го показатель значительно увеличится. Агрохолдинги - региональные монополисты вряд ли инициируют повышение ставок, а теневая аренда в мелком бизнесе тем более не может служить драйвером роста в отрасли.

Что получает в такой модели государство? С положительной - из года в год растущие объемы экспорта зерновых (39 млн т по итогам 2015/2016 маркетингового года и 39800000 т прогнозируется по итогам текущего сезона) и, соответственно, стабильные поступления валютной выручки в страну. В 2015 году удельный вес аграрной выручки в общем объеме экспорта составил 28,5%, по итогам первого полугодия - 31,4%. Однако за эту стабильность Украина платит высокую цену в виде неравномерной социальной инфраструктуры, состояние которой зависит от доброй воли арендатора, отсутствия кредитования в АПК, поскольку банки не воспринимают эфемерного земельного банка как твердый залог, и негативной динамики инвестиций в длинные проекты, прежде всего в животноводстве, в рамках которых могло бы быть создано тысячи новых рабочих мест.

Негатив заключается также в том, что из-за сырьевой структуры украинский АПК не генерирует добавленной стоимости, а сырьевая структура аграрного экспорта делает валютную выручку принципиально зависящую от индексов цен на сельхозпродукцию на мировых рынках. Основными бенефициарами действующей модели является агрохолдинги, которые пользуются дешевым земельным ресурсом, и по той же причине, но в меньшей степени - фермеры.

При этом нарушены права 6700000 человек, которые не могут распорядиться своей собственностью и не получают за ее использование третьими лицами адекватного вознаграждения. Государство при этом находится за пределами земельного рынка, не получая предназначенных налогов и сборов от операций с землей и не имея возможности обеспечить развитие сельских территорий и стимулировать развитие стагнирующих сейчас секторов в АПК, привлекая в них инвесторов.

Как может развиваться отрасль в дальнейшем? Моделей несколько, но основных, исходя из содержания актуальной политической дискуссии, - три. 

Модель 1. 

Продление моратория на длительный срок (до 2022 г.. и т.д.) 

О необходимости продлить мораторий минимум на пять лет активно говорят представители нескольких политических сил с целью "защиты прав сельских жителей". Кроме этого несколько абстрактного призыва, я не слышал четких аргументов в пользу сохранения крепостного права в XXI веке в отдельно взятом государстве, и вряд ли они возможны в принципе. Но, даже вынося за скобки истинную подоплеку такой риторики, надо объективно оценить последствия развития событий по первой модели.

Итак, до 2022 г.. Мы выйдем на еще большую лендлордизацию сельского хозяйства. Количество пайщиков продолжит уменьшаться, и их неформальными наследниками в значительной части случаев станут органы местного самоуправления, и будут сдавать паи в аренду агрохолдингам, не беспокоя этим бизнесом государство. Для других владельцев паев продолжат действовать минимальные арендные ставки. Ситуация со структурой посевов ухудшится, а позиционирование животноводства в Украине как инвестпривлекательных области окончательно потеряет актуальность.

При этом экспорт продолжит увеличиваться, Украина сохранит за собой второе место в рейтинге мировых поставщиков зерна, урожаи продолжат бить рекорды - возможно, мы даже выйдем на легендарные 100 млн т валового сбора. То есть мы увидим усиление всех существующих трендов, скорректированное на возможные потрясения в виде изменения системы налогообложения или падения цен на сырьевые товары.

Считаю этот вариант наихудшим и готов признать его право на существование только при условии, что государство возьмет на себя обязательства по выкупу паев у желающих их продать. По очень приблизительным оценкам, таких почти 1 млн человек. После этого можно закрыть вопрос с мораторием и работать в определенной системе координат. Но право граждан на распоряжение своей собственностью должно быть реализовано, это даже не обсуждается.

Модель 2. 

Запуск рынка земли в формате продажи прав аренды

Разработанный Министерством агрополитики законопроект "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает разблокирование статус-кво через запуск права продажи аренды. Основное преимущество этого проекта, по моему мнению, - отсутствие в его тексте слова "рынок", что выбивает почву из-под ног популистов и повышает шансы на его прохождение в парламенте. 

Сильным раздражителем для депутатов может стать только отсутствие в законопроекте ограничений на участие в сделках юридических лиц, а также иностранцев, и лимитов на концентрацию в одних руках. В рамках этой модели запускается оборот прав аренды, которые, став активом, могут быть использованы как банковский залог. От появления такого квазитовара выигрывают, опять же, агрохолдинги, так как фермеры не будут активными участниками рынка купли-продажи таких прав.

Для пайщиков мало что заменится, кроме того, что они будут получать небольшую премию с каждой перепродажи прав аренды на свой земельный участок (если допустить, что такие соглашения будут сплошь легальными). Это увеличит их доходы, но пролонгирует ситуацию с ограничением их прав в части распоряжения собственностью на неопределенный срок. Для стейкхолдеров-государства вторая модель обещает незначительное увеличение налоговых поступлений от совершенных "в белую" сделок и появление новой бизнес-ниши посредников и агентов по их сопровождению.

Отдельно стоит риск использования скупки права аренды больших массивов в гибридной войне, опять же, из-за отсутствия ограничений на концентрацию и допуска к этому процессу юрлиц. Подытоживая: в случае реализации этого сценария произойдет незначительное косметическое оживление во всех сегментах земельного рынка, но глобального реформаторского эффекта для отрасли эта модель не будет. Дело в том, что позиция банковского сектора по этому активу остается туманной. В лучшем случае финучреждения активно включатся в рынок аренды не раньше, чем будет наработана практика, в том числе судебная, а на это уйдет минимум три года. 

К праву аренды банки будут требовать твердого залога - как это происходит и сейчас. Выходом из положения может стать реализация проекта по созданию специального фонда гарантирования по таким кредитам, который мы обсуждаем с ЕБРР. Донор возьмет на себя риски невозвратов, оперативно возмещая кредитору убытки и самостоятельно решая вопросы с перепродажей залога. Открытый вопрос при этом, да простят меня банкиры, - не злоупотреблят ли этим финансисты, оказавшись в ситуации win-win?

Модель 3. 

Поэтапный запуск рынка земли

Концепт запуска рынка земли в Украине в несколько этапов был предложен экспертной рабочей группой, сформированной при Держгеокадастре. В рамках этой модели на первом этапе, в течение двух лет, на продажу выставляется часть государственного земельного банка - до 1 млн га. Государственные сельхозземли - и в этом их преимущество перед паями - как правило, представляют единый массив, что дает возможность рассчитывать на интерес к ним со стороны инвесторов. Критическая масса сделок позволит определить локальные ценовые ориентиры во всех регионах Украины и сформировать минимально допустимую цену земли к моменту выхода на рынок частных лиц.

Реализация участков осуществляется через открытые земельные аукционы, которые планируется проводить онлайн, чтобы обеспечить доступ максимальному количеству участников. Держгеокадастр разработал необходимую инфраструктуру для проведения таких электронных аукционов с использованием наиболее прогрессивной технологии защиты данных block-chain, успешно апробировал ее и готов передать на баланс любому, определенному Кабинетом министров ведомству. На втором этапе рынок земли открывается для частных лиц. Имея ориентир цены, они могут продать свои участки как частному инвестору, так и государству, через профильную структуру выступать "аварийным выходом" для пайщиков в случае давления на них и принуждения к продаже. 

Иностранцы не будут участниками рынка на одном из его этапов, как и юридические лица. Это сужает круг покупателей и тормозит рост цены (хотя и не критично), однако обеспечивает гарантии соблюдения национальных интересов. С точки зрения стейкхолдеров, ситуация выглядит следующим образом. Владельцы земли получают, наконец, альтернативу - как распорядиться своей собственностью. С учетом опыта стран Восточной Европы и Балтии, цена земли вырастает на 25% в первые три года после запуска рынка и на 8-10% - с 4-го по 11-й годы. 

Также из европейской практики известно, что установление свободного рынка земли приводит к более эффективному хозяйствованию и увеличению урожайности зерновых - в среднем на 30% в первые два года. Фермеры получают стимул для концентрации земли в собственности и как следствие - доступа к кредитным ресурсам. Агрохолдинги остаются с нулевым балансом, так как средства, которые они сейчас недоплачивают, пользуясь дешевыми земельными ресурсами, будет переориентирована на выкуп части земельного банка. 

Государство получает положительный экономический эффект от появления нового рынка - по нашим оценкам, он составит 7-8 млрд долл. по итогам уже первого этапа. Не считаю нужным скрывать, что являюсь ярым сторонником третьей модели, поскольку она наиболее либеральная из всех возможных в ближайшее время в Украине. Но я готов поддержать любой вариант и любую конфигурацию земельной реформы, который позволит 7 млн ​​человек реализовать свое гарантированое не просто Конституцией, но самым здравым смыслом право распорядиться своей частной собственностью.

Больше читайте здесь: http://gazeta.dt.ua/macrolevel/rinok-zemli-v-ukrayini-tri-mozhlivi-modeli-zapusku-ta-yih-naslidki-_.html