Ключевые характеристики одного из основных активов государства

Источник Forbes

Все, что нужно знать о земельных ресурсах в Украине – под одной обложкой. В рамках проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине», который осуществляется при содействии Всемирного банка, был впервые проведен комплексный анализ состояния земельных ресурсов государства.

Отчет «Мониторинг земельных отношений 2014-2015» аккумулировал данные шести ведомств – Госгеокадастра, Государственной фискальной службы, Государственной судебной администрации, Государственного водного агентства, Госслужбы статистики и Минюста. В нем сведена информация по ключевым показателям о состоянии земельных отношений в Украине в разрезе районов. 

Работа над отчетом велась девять месяцев, затраты, по словам руководителя проекта , составили до $10 000, которые в основном были потрачены на компенсацию «экспертного времени».

Это первый обобщенный срез данных о земельных ресурсах Украины. Его выход совпал с заявлением премьер-министра Арсения Яценюка о планах выставить на аукцион около 1 млн га земель сельскохозяйственного назначения государственной формы собственности. В ходе «10 минут с премьер-министром» в эфире украинских телеканалов Яценюк назвал это экспериментом, необходимым для продолжения земельной реформы. Директор по вопросам информации и работы с членами Американско-украинского делового совета Михаил Даценко объясняет, что месседж премьера скорее обескуражил инвесторов, чем воодушевил, так как сейчас, до принятия законопроекта об обороте земли, реализовать эти планы невозможно.

«Может быть, это заявление было адресовано населению или политическим оппонентам, но инвесторы на нынешнем этапе вряд ли готовы даже проводить due diligence, не то что что-то покупать», – говорит он. При этом Даценко подчеркнул, что интерес инвесторов к украинскому АПК и землям сельхозназначения стабильно высокий с 1991 года. Несмотря на декларацию высокого интереса инвесторов, официальный рынок купли-продажи земельных участков в Украине сужается три последних года. Исходя из официальных данных, в минувшем году в Украине было продано всего 246 участков площадью 46,9 га – в два раза меньше, чем годом ранее, и в четыре раза меньше, чем в 2013-м. При этом количество операций, часть которых можно трактовать как скрытые продажи – мена или дарение, наоборот, выросло. Так, если в 2014 году были обменены или подарены 480 участков площадью 254 га, то за три квартала 2015 года – около 650 участков площадью 589 га. В наследство за этот же период было передано около 5300 участков общей площадью 32 776 га.

Еще одна составляющая потенциального рынка – земли, невостребованные наследниками, и фактически ничейные. Официальный объем выморочного наследства невелик – всего 9650 участков общей площадью 35 802 га, из которых сдано в аренду 45%. Однако реальный объем «бесхозных» земель оценивается в 0,5-1 млн участков общей площадью 1,85-3,7 млн га (из расчета среднего размера участка 3,7 га). Развитие рынка блокируется не только мораторием, но и практически нулевой активностью в сфере ипотечного кредитования, говорится в отчете. В то время как в международной практике именно ипотека является основным источником финансирования транзакций с недвижимостью, в Украине за три последних года был выдан всего 91 ипотечный кредит, преимущественно на земли жилой и общественной застройки. За три квартала 2015 года в залог/ипотеку было передано лишь 14 участков площадью 3,24 га. Львиная доля всех земельных транзакций в Украине – это аренда. По состоянию на 1 июля 2015 года в Украине было заключено 4,6 млн договоров аренды паев общей площадью 16,5 млн га – то есть 50% от всех земель частной формы собственности. Также было заключено около 56 000 договоров аренды земель госсобственности. Средняя ставка за аренду частных земель составила 786 грн/год, государственных – 1351 грн/год. При этом дисбаланс может быть обусловлен тем, что часть договоров на паи – в тени и/или заключаются с занижением официальной ставки.

В Западной Украине заключаются преимущественно краткосрочные договоры аренды сроком на 1-3 года, что объясняется использованием этих земель по большей части под сенокосы и пастбища. На юге и востоке Украины преобладают долгосрочные договоры – более чем на 11 лет.

Основной объем земельных платежей генерируют юридические лица. Сумма налога на землю, выплаченная за 8 месяцев 2015 года, составила 2593 млн гривен, из которых 86% заплатили юридические лица. 

Отчет ставит точку и в многолетней дискуссии, насколько заполнен Государственный земельный кадастр. По состоянию на 1 декабря 2015 года в Кадастре было зарегистрировано 16,6 млн участков общей площадью 41,8 млн га, что эквивалентно 70% площади Украины. Наилучшие показатели наполнения в регионах с самой дорогой землей – Киевской и Полтавской областях, где в отдельных районах в кадастр внесены сведения о 97-99% площади. Белые пятна – в Западной Украине: в отдельных районах Закарпатья и Ивано-Франковской области в ГЗК внесено 2,7-7% участков.

Регионы с наиболее высокой концентрацией конфликтов, связанных с земельными отношениями – Киевская область и Закарпатье. Только несколько районов формируют более 10% всех «земельных» судебных дел. Все эти районы отличает высокая стоимость земельных участков: Яремче, Киево-Святошинский район Киевской области и Ирпень, Овидиопольский район Одесской области (привлекательность обусловлена расположением между Днестровским лиманом и Черным морем), Ананьевский район в центре Одесской области, Двуречанский район Харьковской области на границе с Российской Федерацией, Сватовский район Луганской области.

По словам главы ГосгеокадастраМаксима Мартынюка, результаты мониторинга свидетельствуют о значительных отличиях характеристик земельных ресурсов в разных областях, что обусловлено различными агроклиматическими зонами и природными особенностями. «Это нужно учитывать при проведении земельной реформы и введении рынка земли, если соответствующее политическое решение будет принято», – отметил он.

Представитель Всемирного банка , куратор проекта, уверен, что аккумуляция данных о земельных ресурсах будет способствовать повышению инвестпривлекательности этой сферы, которая до сих пор остается одной из самых непрозрачных в украинской экономике.

Forbes внимательно изучил характеристики одной из последних голубых фишек Украины.